Отель в Австрии: Как купить, построить, управлять - Константин Исаков

Желтым маркируют участки, где существует теоретическая возможность причинения ущерба жилым постройкам, но практически это маловероятно. Например, в результате возможного разлива рек. Строительство жилья в таких местах тем не менее разрешено, но требует возведения соответствующих защитных инженерных сооружений (дамб, насыпей и т. д.).

Наконец, высшим уровнем угрозы является красный цвет. В местах, отмеченных таким цветом, нельзя не только строить, но и подолгу находиться. Обычно к таким зонам относятся участки непрогнозируемого схода снежных лавин, селей и камнепадов, представляющих большую угрозу как для жилых построек, так и для транспортной инфраструктуры.

Летом 2012 г. в Верхней Штирии в результате ливней и лавин было смыто несколько горных деревень. Эта природная катастрофа выявила следующую статистику: в Австрии в «красной зоне» находится 70 000 строений, в «желтой» – 160 000. Еще 200 000 построек расположены в зонах возможного наводнения. Правда, все эти постройки относятся к старому жилому фонду, они были возведены задолго до появления строгой маркировки опасных территорий.

Изменить маркировку участка земли теоретически и практически невозможно. И только на землях, отмеченных белым цветом, а по сути, не имеющих разноцветной маркировки, строить можно.

Земельный вопрос для Австрии всегда остается актуальным, а в ряде случаев и болезненным. Большие территории страны заняты горными массивами, лесами, национальными и природными парками, заповедниками, сельскохозяйственными или охотничьими угодьями. Все эти земли не предназначены для массового строительства. Любые земляные или строительные работы там строго регламентируются, а возведение коммерческих объектов или многоэтажного жилья практически запрещено.

Например, в одной штирийской долине километрах в двадцати от известного горнолыжного курорта Шладминга и места проведения чемпионата мира по горным лыжам ограничено любое жилищное строительство. Оказывается, именно эту долину облюбовала крайне редкая птица – вахтель фогель (Wachtel Vogel), самая маленькая из многочисленных видов перепелок: длина ее едва достигает 10–15 см, а вес не превышает 100 г. Птица не только маленькая, но и совершенно безобидная. Она занесена в Красную книгу, а долина, благодаря пичуге, объявлена… зоной, свободной от всякого строительства.

Вырубить лес в природоохранной зоне и построить там элитный коттеджный поселок невозможно ни за какие деньги. Никто не разрешит застраивать пастбища, пашни и сельскохозяйственные угодья. В ряде случаев запрещено любое строительство вблизи рек и озер, если на то нет разрешения местного магистрата.

Даже если найдется свободный участок на первой линии водоема (что большая редкость в Австрии) и на нем можно будет вести коммерческое строительство, далеко не факт, что местная община поддержит такое начинание. Есть немало примеров, когда на расположенные в суперпопулярных местах на берегах озер кемпинги претендовали серьезные покупатели с очень большими деньгами. Они предлагали райские кущи региону, общине и местным жителям в обмен на разрешение построить на таком участке отель, элитные многоквартирные дома или торговый центр. Но совет граждан обычно глух к таким просьбам.

Строительство: что поставить во главу угла?

Существует категория так называемых бескомпромиссных инвесторов, которые не готовы менять собственные грандиозные планы или корректировать их под чужие идеи и здания. Для тех, кто предпочитает строить отель «с нуля», открываются большие перспективы. Тем более что своеобразным ответом на мировой экономический кризис 2008–2012 гг. стала возникшая на австрийском рынке тенденция строительства недорогих городских гостиниц. Еще их называют Budget-Design-Hotel, Design Hotel, или Low Budget Hotel. Разные названия проектов объединяет общая философия: минимизация накладных расходов, сокращение невостребованных или дорогостоящих услуг. При этом здания отелей даже в сегменте экономкласса не противоречат основным принципам современной архитектуры, их интерьеры отличаются продуманностью и рациональным дизайном.

Работа над новым проектом начинается с поиска земельного участка, подготовки технического задания и эскиза объекта. Именно таков был принцип проектирования и строительства знаменитой 5-звездной сети Four Seasons, когда управляющая компания совместно с инвесторами, архитекторами и застройщиками сообща разрабатывали детали будущей концепции и планировки очередного отеля. Вот как писал об этом в книге «Философия гостеприимства Four Seasons»[4] основатель гостиничной сети Изадор Шарп: «Мы тратили немало времени на составление технического задания, которое определяло размеры здания, число, размеры и расположение номеров, обеденных залов, ресторанов, кухонь, баров, банкетного зала, бассейна и фитнес-центра, – в нем учитывалось все, вплоть до ширины тротуара перед отелем».

Прежде чем стать известным бизнесменом, Изадор Шарп работал в компании своего отца, которая строила одноэтажные дома в канадских городках. Хорошо разбираясь в строительных процессах, много лет спустя Шарп уделял первостепенное внимание именно качеству строительства. Вот еще одна цитата: «Строительство – тяжелая работа, которая требует пристального внимания к деталям: если не проверить каждую мелочь, впоследствии можно столкнуться с серьезными проблемами. Прочность конструкций и надежность электропроводки важны не меньше качественной отделки».

С одной стороны, стройка не может начаться без выбора оптимального участка. С другой стороны, выбор участка зависит от концепции будущего предприятия. Имея заранее подготовленную концепцию, проще выбрать участок под строительство. А если нет ни того, ни другого? Тогда инвестору предстоит прежде всего найти ответ на вопрос, с чего именно он начнет строительство? Что для него будет самым важным в проекте? Где строить или что строить?

Архитектурная комиссия

По признанию многих отельеров, поиск земельного участка – самое сложное в процессе создания нового проекта. Дело в том, что свободных земельных наделов, тем более под строительство коммерческих объектов, в Австрии не так уж много. Поэтому более перспективным является поиск стареньких гостиниц, которые расположены в привлекательном с точки зрения туристов месте. Отслужившее свой срок здание проще и дешевле снести, чем реконструировать.

Впрочем, перед тем как выкупать найденный участок и расчищать его под будущую стройку, покупателю следует убедиться, каким статусом он обладает. Если на нем построен отель или пансион, т. е. коммерческий объект, скорее всего участок сохранил статус коммерческого использования. Еще необходимо узнать: какое максимальное количество квадратных метров разрешено возвести на участке. Следует помнить, что, помимо общего метража, могут быть ограничения по высоте здания и его этажности. Известны и противоположные случаи, когда площади старых построек не «выбирали» и половины разрешенных для этого участка квадратных метров. Такое обстоятельство может стать находкой для инвестора.

Предприниматель из Восточной Европы приобрел гостиницу в красивой долине с великолепными видами. Отель стоял на огромном участке земли, большая часть которого никак не использовалась и не по-хозяйски пустовала. Новый владелец решил устранить досадное недоразумение и облагородить участок, немножко его застроив. Рядом со зданием было решено построить крытую веранду под летнее кафе. Сказано – сделано. Хозяин нанял рабочих, те пригнали технику, вырыли небольшой котлован, сделали соответствующие отводы и сливы для сточных вод, зацементировали площадку и уже начали стелить пол. К сожалению, на этом интересном месте история обрывается.

Дело в том, что обеспокоенные шумными земляными работами местные жители пожаловались в мэрию. В отель пришел уполномоченный архитектурной комиссии. Он проверил документы и не нашел в них ни строчки, касающейся хотя бы отдаленного разрешения на строительные работы. Вердикт был суров: за незаконное, хоть и безобидное строительство на владельца был наложен штраф €45 000. Оспаривать решение или, уж тем более, «пытаться разрулить вопрос» как-то иначе, было бесполезно.

Как поступать в таких ситуациях? Знающие люди советуют не доводить дело до абсурда или штрафа. Если хочешь что-то построить или реконструировать, зайди в мэрию и посоветуйся, рекомендуют опытные специалисты. В подавляющем большинстве случаев местная община всегда поддержит разумные инвестиционные начинания.